大奖娱乐官方网站:多城市一二手房标价严重“倒挂”

摘要:2018年上半年,地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策,在此基础上,部分城市一二手房价格倒挂现象严重。
据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套,比去年下半年的14076…

摘要:调控政策保持不变明年楼市将进入小年 小户型低总价项目将增加
资料图
从去年的9.30到今年的3.17,超过一年的史上最严格调控,让北京楼市退去了虚火,逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房,成交量都不断下挫,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后…

摘要:在新国八条、房价控制目标、一房一价政策的共同作用下,上半年深圳新建商品住房出现量涨价跌的态势,成交面积同比小幅上涨3.73%,成交均价则同比下降11.31%。
专家认为,虽然上半年房价的下降主要靠限价政策影响,但如果在新房供应大量增加的下半年,政策持续发力,…

   
2018年上半年,地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策,在此基础上,部分城市一二手房价格“倒挂”现象严重。

  调控政策保持不变明年楼市将进入“小年” 小户型低总价项目将增加

  在新国八条、房价控制目标、一房一价政策的共同作用下,上半年深圳新建商品住房出现量涨价跌的态势,成交面积同比小幅上涨3.73%,成交均价则同比下降11.31%。

   
据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套,比去年下半年的14076套下降23.34%,降幅比例较大。上半年新房成交均价43198元/平方米,比去年下半年均价45879元减少5.84%。

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  专家认为,虽然上半年房价的下降主要靠限价政策影响,但如果在新房供应大量增加的下半年,政策持续发力,那么深圳房价走势将值得期待。

   
与此同时,上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,比2017年下半年增长57.6%,在半年走势上结束了2017年的两连降,价格方面一直维持在5.5万元/平方米至6万元/平方米之间。

  资料图

  ——新增量和成交量与去年同期持平

   
整体来看,上半年北京一二手房价格持续“倒挂”。一位业内人士指出,这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格较市中心的二手房更低。

  从去年的9.30到今年的3.17,超过一年的史上最严格调控,让北京楼市退去了虚火,逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房,成交量都不断下挫,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,新房被限价控制,二手房则普遍下跌了20%,可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下,楼市开始逐渐企稳,炒房客被严格地挡在了大门之外,而普通的购房者,无论是刚需还是改善需求,是否会迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题,《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面,为您带来当前楼市的最新变化,能否出手买房?或许您将有自己的答案。

  上半年,深圳商品住宅新增面积和成交面积均基本与去年同期持平,呈现小幅上涨态势,分别增长3.04%和3.73%。

   
从南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场来看,同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂。根据诸葛找房对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄埔区、上海静安区、成都成华区、北京密云区等20个城区数据分析结果显示,新房二手房价格倒挂较为普通。价格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

  **政策

  新建商品住宅成交量方面,深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳规土委)数据显示,2011年1至6月,深圳新建商品住房成交面积分别为34.54万平方米、15.23万平方米、22.82万平方米、16.13万平方米、24.64万平方米、26.74万平方米。

   
上述业内人士认为,这种现象主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对更小。

  调控政策仍将持续明年是楼市“小年”**

  据此初步计算,上半年深圳新建商品住房成交面积为140.10万平方米。与2010年上半年的135.06万平方米成交面积相比,同比上涨3.73%。

   
该人士进一步分析,该现象需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。在他看来,从长期来看,一二手房价格的“倒挂”并非不可接受的问题。因为新房市场在调控下有满足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市场是可以有两个方向的,一是保障房市场,另一个则是纯粹的商品房市场,两个市场各有各的价格机制,保障房市场按保障价格前行,纯商品房市场则由市场定价,双方互不干涉。

  现在能不能买房?政策的影响是首当其冲的,政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日,兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要,其中,在回答投资者提问时,万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断,引发业内外的广泛关注:万科认为,调控政策仍持续,收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化,从今年3月份之后,贷款首付的要求提高,实际利率上升,受这些影响,相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快,所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

  新建商品住宅批准预售方面,中原地产根据深圳市规土委数据进行的不完全统计显示,2011年上半年,深圳商品住宅批准预售面积为146.28万平方米,批准预售套数为17166套。

   
“至于二手房市场,由于业主多为个人,交易价格更多的还是会由市场决定,政策调控需要更多地从税收方面展开,包括一些限售政策”。上述人士表示,“新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可能会产生影响,但在限售政策以及正在健全的一些长效机制作用下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。”

  但是,对应到市场上,不同的区域面对调整的表现会不一样,对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整,现在这些城市虽然成交量明显下降,但存货相对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加,本身又没有新的就业人口,基础设施也没有明显改善的三四线城市,随着政策的冲击,市场一定有压力。

  深圳规土委数据显示,2010年上半年,深圳新建商品住宅批准预售面积为141.96万平方米,批准预售套数为17003套。

   
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,客观看待本轮一手房价格抑制和反弹现象很关键,未来建议对一手房进行产品的细分,这样有助于剔除上涨的因素,让中高端和刚需产品的定价更加符合实际情况。(记者
高伟)

  从万科电话会议纪要的核心内容来看,万科认为明年将是楼市的小年,在调控政策坚持不放松的环境下,商品房的销售面积和销售额均会下降。

  据此计算,2011年上半年深圳新建商品住宅批准预售面积和套数与去年同期基本持平,分别微弱上涨3.04%和0.96%。

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  不过,因为这次调控采用了分城调控的思路,不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为,虽然明年政策放松的可能性不大,按照调控周期来看,明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下,新、旧房源都出现了明显的量价齐跌,炒房需求已经基本被挤出市场,因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需,既包括首次置业的刚需,也包括改善型的刚需。

  北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示,因为去年上半年也同样面临宏观调控,成交也并不理想。今年虽然有限购、限贷政策导致成交萎缩,但同时又有限价政策导致成交回升。因此,今年上半年商品住宅新增量和成交量与去年同期相比基本持平。

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**  土地

  ——价格波动明显 一二手房价出现倒挂

  住宅用地增加土地溢价受到打压**

  上半年,深圳楼市价格波动明显,其中有三个月成交均价低于每平方米2万元。4月中旬之后,新入市楼盘价格下降幅度明显,导致一二手房价出现倒挂现象。

  政策保持不变的话,土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向,住宅用地供应少、溢价高的时候,往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里,北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加,土地价格却一再受到打压,尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

  深圳规土委数据显示,2011年上半年,深圳新建商品住房每平方米月成交均价波动明显,经历了1-2月份20168元和20588元的高位运行后,在3月份降至19424元,4月份又有所反弹,增至20295元,而5月份迅速降至15262元,6月份维持在17828元。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

  记者根据上诉数据,粗略统计上半年深圳新建商品住宅的成交均价为18798元,与去年同期21194.68元的成交均价相比,下降了11.31%。

  其中,北京的宅地供应量的提升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

  值得注意的是,4月中旬以来,深圳新入市楼盘价格开始明显走低。

  虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

  记者5月7日走访深圳龙华片区的莱蒙水榭春天项目时,销售人员告诉记者,虽然尚未拿到预售许可证,但价格大约会在每平方米25000元左右。而当时附近在售楼盘的均价也大约处于该水平。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在上一轮的楼市增长期间里,北京、上海的楼市热度全国最高,房价涨幅也是全国领先。因此,在全国楼市调控的要求下,在供给侧改革思想的指导下,北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供应力度,将宅地的供应水平恢复到了2016年以前的水平。

  然而,6月7日,该楼盘的正式开盘均价仅为每平方米21000元,明显低于周边其他楼盘。

  一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化,其核心思想正在向满足人们的居住需求转变,是土地市场对“房子是用来住的,不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下,过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定,进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

  对此,世联地产华南首席分析师曹取说,在房价控制目标和一房一价政策的双重压力下,深圳规土委在备案环节对开发商进行了价格限制。“虽然深圳规土委没有明确地说价格必须低于多少,但是开发商能够明显地感觉到政府在对新入市楼盘进行价格管控。”

  **成交

  因此,曹取认为,深圳楼市前4个月的价格变化主要受结构性变化影响,而5月份开始,深圳房价开始有了实质性地下降。

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