不动产登记全国际联盟网难在哪?公众有“三大希望”

摘要:楼市出重磅!让炒房客都懵了?房价会降?看七问七答
来源:券商中国
今年调控近160次的楼市又迎大招!不动产全国联网,告别以往人工数黑灯率的时代,房叔、房姐将无处遁形。
连续几天,人们的注意力都被美国发动贸易战吸引,房地产领域这个被期待很久、又被…

摘要:不动产登记来了,房产税还远吗?
《不动产登记暂行条例》明年3月1日起实施,登记资料只有权利人和利害关系人可查
作者:葛倩 吴斌 罗苑尹 新华社
屡破最后限期的不动产登记条例终于在年底前公之于世。从明年3月1日起,原先分散在房屋、土地、林业、海洋等部…

不动产登记全国联网能满足公众“三大期待”吗?

  楼市出重磅!让炒房客都懵了?房价会降?看七问七答

  不动产登记来了,房产税还远吗?

“不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产税的出台奠定更为扎实的基础,但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节和条件”

  来源:券商中国

  《不动产登记暂行条例》明年3月1日起实施,登记资料只有权利人和利害关系人可查

图片 1资料图:民众在不动产登记中心咨询政策、办理业务。
张浪 摄

  今年调控近160次的楼市又迎大招!不动产全国联网,告别以往人工数“黑灯率”的时代,“房叔”、“房姐”将无处遁形。

  作者:葛倩 吴斌 罗苑尹 新华社

中国新闻周刊记者/闵杰

  连续几天,人们的注意力都被美国发动贸易战吸引,房地产领域这个被期待很久、又被一些人群“恐慌”很久的大事件,并没有引起足够的重视。

  屡破“最后限期”的不动产登记条例终于在年底前公之于世。从明年3月1日起,原先分散在房屋、土地、林业、海洋等部门的各类不动产权属登记将合并,并由统一的不动产登记机构进行登记,结束“多头登记”的时代。

端午期间,央视发布了一条8分钟左右的消息,根据自然资源部透露,全国统一的不动产登记信息管理基础平台,目前已实现全国联网。

  6月16日,自然资源部发布消息称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这意味着居民拥有房屋的情况“全透明”,不动产的全国联网时代已经来临,再也不用人工数“黑灯率”了,“房叔”,“房姐”将无处遁形。

  国务院总理李克强日前已签署国务院令,通过《不动产登记暂行条例》(下简称“条例”)。《条例》共六章35条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

自然资源部还给出了一组数据,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

  不过,从各地方的统计情况看,各个省市的查询系统才刚刚开始运作,统计过去几十年的不动产数据,远没有预期的那么快。距离不动产登记完成,仍然需要很长时间。

  方便了群众进行不动产登记,但外界翘首以盼的“以人查房”并未完全实现,而是规定,可以依法查询、复制不动产登记资料的对象仅仅为“权利人、利害关系人”。

从新闻本身看,这更像是自然资源部对“不动产登记”时间表的一次跟进消息。自然资源部的前身、原国土资源部曾经在2014年公布时间表:2014年建立统一登记的基础性制度;2015年推进统一登记制度的实施过渡;2016年全面实施统一登记制度;2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

  七问七答不动产全国联网

  为何要统一登记?结束“多头登记”,方便公众

此前,曾经有不少媒体担心,不动产登记全国联网会出现“难产”。这条新闻,实际是自然资源部对外界回应:不动产统一登记工作正在如期、稳步推进中。

  一问:不动产统一登记都登记什么?

  此前,我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记,房屋所有权等由住建部门登记,林地所有权和使用权由林业部门登记,水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记,海域使用权则由海洋部门登记。

不动产登记从2014年启动以来,已经历时四年,从一开始就受到了全社会关注。不过,社会对不动产登记的关注,并不在于“登记”本身,而是它可能产生的衍生效应:这项工具,是否会影响房价涨跌?是否意味着房地产税开征已经具备了条件?甚至有没有可能成为“反腐利器”?

  根据《不动产登记暂行条例》,登记的适用对象方面,包括:集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记。

  在农村,老百姓办理住房、宅基地、承包土地甚至栽种树木都要到不同的部门办理不同证件。城市居民也至少要到建设部门和国土部门登记两次。

全国联网难在哪?

  国家自然资源部最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员,平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

  “原有的分散登记,由于各部门登记方法、技术规程等不一致,很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象”,国土资源部政策法规司负责人表示,由于不同部门管理和登记,容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清、权利归属不明确,引发诸多矛盾和纠纷。

不动产登记全国联网,如果用一句话解释它的意义,那就是在于打破“信息孤岛”。

  其实,在自然资源部发布消息之前,各地已经纷纷公布了不动产登记上线通知。

  《条例》规定,国土资源部将会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,由此确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

不动产涉及范围很广,除了土地、房屋之外,还包括森林、耕地、林地、草地,甚至还包括海域。不仅包括城市建设用地,也包括了农村宅基地。

  从各地的功能作用来看,最主要的还是,群众办事,再也不用到住建委的房屋产权和交易中心打印档案了。

  国务院法制办和国土资源部负责人表示,制定出台条例,通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

如此巨大的数据信息,此前一直处于零散、分割的状态。

  二问:此前房产证还有效吗?是否需换发?

  一直参与《条例》的制定等相关立法工作的国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示,统一登记之后,可以让当事人少跑路,大大减轻群众负担,方便企业和群众。

此前,中国执行不动产登记的部门至少有6个,住房和城乡建设部门负责城市房屋所有权登记;国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记;农业部门负责耕地、草地承包经营权登记;林业部门负责林地所有权和使用权的登记;渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记;海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。

  旧证依然有效 ,权利随动随换。

  如何登记?实施前办理的产权证依然有效

分散多处的信息,如果不能共享,在某种程度上,就成了某个部门的“私产”,形成了一个个信息孤岛。

  三问:不动产登记推出后房价是否会下跌?

  实施不动产统一登记制度后,原有登记证书是否会作废?

为什么难以统一?既有技术原因、制度原因,也有观念原因。

  很多人认为,不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。毕竟有了全国联网系统,再也不用靠人工去数“黑灯率”了。“房叔”,“房姐”的房子将在系统之下,无处遁形。但更多观点倾向认为这一举措不会带来房价波动,更多起到润物细无声的作用。

  对此,《条例》明确,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。《条例》的附则中也明确表示,本条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

在统一登记启动以前,多年来,由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议,房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而国内物权法学界较为一致的观点是,按照“房地合一,房随地走”的思路,将统一登记权限赋予土地管理部门是“大势所趋”,毕竟,房屋、草原、林地等不动产都属于土地的附着物。

  四问:不动产统一登记有助于反腐?

  南都记者了解到,根据《条例》,不动产登记的程序按照申请、受理、审核、登簿4个步骤进行。《条例》对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。

于是,2013年,这项工作在困局了多年之后终于破冰。当年11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

  我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这意味着居民拥有房屋的情况“全透明”,不动产的全国联网时代已经来临,再也不用人工数“黑灯率”了,“房叔”,“房姐”将无处遁形。更多观点期待不动产登记能够遏制官员腐败。

  清华大学法学院副教授程啸对南都记者说,简单讲,就是从事不动产交易的人都需要登记,可以是对不动产的抵押、买卖,或者作为房地产企业去拿地,进行商品房开发,继承、遗赠等涉及不动产产权变动,都需要去登记。

要实现“四统一”,并在统一基础上,实现全国联网,理论上并不难,但现实操作的逻辑中,其实并不容易。

  事实上,不动产统一登记并非以反腐为目标,但更透明更方便的查询,确实会对贪腐官员起到震慑作用。

  不过《条例》附则中提出,在不动产统一登记的过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

一个可以拿来参照的案例是,在住建部内部曾主推过“全国房地产信息联网系统”,仅仅一个部门内部的信息联网,也曾遭遇了很多问题。

  五问:普通人如何查询不动产信息?该如何查询?

  参与《条例》起草修订的程啸特别向南都记者指出《条例》的第17条,该条款规定,属于登记职责范围内,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人。

2012年6月,住建部初步完成“全国房地产信息联网系统”,完成了和60余个大中型城市及房地产热点城市的联网工作,并形成了统一的数据库。

  根据《不动产登记暂行条例实施细则》,权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

  如果申请材料不全或者不符合规定,要求“一次性”书面告知,“不能折腾老百姓”,程啸解释。此外,条例明确规定,存在尚未解决权属争议的不动产,将不予登记。

2013年2月,住建部下发通知,要求与住建部联网的城市在2013年6月份达到500个。但是,到了2013年7月,500个城市住房信息联网的目标并未实现。

  权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料,须证明有利害关系,应当提交下列材料:

  除法律另有规定的外,登记机关被要求在30个工作日内办结登记手续。另外,《条例》规定,登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。

财政部财科所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康曾评价:“房产信息联网技术上没有问题。信息成为各种各样的孤岛,不是技术问题,而是有些部门和地方顾及相关利益,存在故意控制的冲动。”

  查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。

  “以人查房”设限

经费也是制约工作进度的原因之一。这项工作的实施主体主要在地方政府。以江苏省为例,据《人民日报》报道,江苏省住房信息联网信息对接分为两种模式:“无锡模式”与“南京模式”。“无锡模式”是市区县统一操作平台,统一系统;“南京模式”是指市区县采用不同平台,但是要统一数据标准,最终进入市里的“汇总库”。

  六问:个人信息会因此泄露吗?

  不动产登记的一项重要内容就是房产登记。但此前外界关注的“以人查房”并未完全写入条例,而是设置了一个条件。

不管哪种模式,首先都需要完成房屋纸质档案数字化和历史数据的扫描录入。这一过程中包含着测量花费、登记人员报酬等费用。之后便开始市内信息对接,数据的整合过程中,包含着购买平台的费用和培训人员的费用。

  网上有种说法,不动产登记联网后,会“以人查房”,不少人人担心自己的房产信息泄露。

  “以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。此前多地“房姐”、“房叔”被曝光后,外界对于“以人查房”寄予厚望。然而,在公布的《条例》中,“查房”则附加了限制条件:《条例》按照物权法的有关规定,把登记资料查询人限定在权利人和利害关系人,有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。

《中国青年报》的报道曾援引河北某地级市住建系统官员的说法:“地方政府没有动力与住建部进行联网,而住建部在使用推进联网的资金时,也要经过发改委和财政部的批复,500个城市联网资金量不小。”

  《不动产登记暂行条例》严格限定了查询范围和查询申请人。只有权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。

  查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的。同时,未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时则提出:“数据联网的钱是地方政府给,还是中央政府给,这个问题好像从来没有被提出过。”

  信息联网并不意味着个人住房信息对任何人、在任何地点都可以公开,不动产登记制度与财产公开制度有显著差别,不动产登记制度宗旨强调的恰恰不是公开而是保护。

  国土系统一位官员指出,权利人和利害关系人必须是和不动产所有者发生直接关系者,比如有亲属关系、债权债务关系需要查账等。公众如果想查询无利害关系的他人的房产信息,目前无法实现。

“三大期待”

  七问:全国不动产统一登记的功用有哪些?

  泄密者将被追责

不动产登记信息实现了全国联网,这是一个有标志意义的时间节点。

  一是市民查询,主要是现有住房证明,了解房屋权属,买在何处;房产核查,是查看名下所有房产,单套房屋查档证明,是有无抵押和查封等。可以通过联网衔接,事先将用户身份前期验证后,可以把数据与其他部门的系统匹配,从而实现共享。

  泄露不动产登记信息,将被追责。《条例》明确,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

不过,对于这个“标志意义”到底该如何解读,其实存在很大程度的分化和错位。

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